Hacienda empezará a reclamar el ITP de los contratos de alquiler de vivienda

16 de marzo de 2016

El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales se aplica desde los años 90 a los arrendamientos, aunque miles de inquilinos desconocían su existencia hasta que Madrid, Cataluña, Asturias y Andalucía han empezado a exigir su pago. Las comunidades autónomas no lo habían aplicado hasta ahora y había quedado como un impuesto que únicamente se pagaba en la compra de vivienda usada.

Se encuentra regulado en el Real Decreto Legislativo 1/1993 de 24 de Septiembre que aprobó el Texto Refundido de la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Este impuesto grava las operaciones onerosas, es decir, aquéllas que no son gratuitas y en las que ambas partes tienen obligaciones y reciben ventajas económicas recíprocas. En el caso del alquiler, el inquilino paga al propietario para disfrutar una vivienda, y el propietario recibe un pago por ceder la propiedad.

Únicamente hay un caso en el que el ITP del alquiler no se paga: cuando el inquilino es una empresa o un profesional, es decir cuando se trata del alquiler de un local de negocios o de una vivienda usada como oficina o despacho. En el caso de que se trate de un alquiler con distinto uso al de vivienda, se aplica el IVA, que es incompatible con el ITP y que lo paga el propietario pero lo repercute sobre el inquilino.

Así el ITP afecta solamente a contratos de arrendamiento de vivienda y no a aquéllos cuyo uso es distinto, es decir a los locales de negocio, puesto que para estos últimos se aplica el IVA.

La Comunidad de Madrid ha empezado a enviar cartas certificadas en las que exigen el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), con referencias legales que justifican la actuación de la Agencia Tributaria y una propuesta “provisional” de liquidación. En los próximos meses se enviarán las cartas de pago definitivas con la cuenta en la que hacer el ingreso de la tasa y en las que, además, se incluirán intereses de demora. Según los expertos, el fisco no tiene intención de imponer sanciones por haber ignorado el pago de este tributo durante todo este tiempo, pero en su caso, las sanciones podrían situarse entre el 25% y el 75% de la deuda pendiente.

Tanto los afectados por la reclamación del ITP como quienes están a punto de firmar un nuevo contrato de alquiler deben saber que se trata de un impuesto que solo se paga una vez, en el momento de constituir el arrendamiento, mediante el modelo 600 de la Agencia Tributaria en los 30 días hábiles posteriores a la firma del contrato.

El responsable del pago es el inquilino, si bien de manera subsidiaria también lo será el arrendador o propietario de la vivienda si hubiera recibido el primer plazo del pago de la renta sin exigir al arrendatario el justificante de haber satisfecho este impuesto.

¿Cuánto hay que pagar?

La base de cálculo para el impuesto será la renta total que haya de abonarse por todo el período de duración del contrato. Si no se hubiera acordado plazo se calculará sobre seis años y si la duración fuese inferior a tres años, se calculará sobre un mínimo de tres años.

Cada vez que se prorrogue el contrato, una vez haya transcurrido el plazo de alquiler que hayan acordado las partes, habrá de hacerse una liquidación adicional del impuesto abonándolo por el período prorrogado, porque cada prórroga se entendería como un nuevo contrato.

Las tarifas a aplicar, en el caso de la Comunidad de Madrid son las que vienen previstas en el artículo 12, apartado 1 de la Ley del Impuesto Estatal, aunque en un futuro nuestra Comunidad podría aprobar otras superiores:

La Comunidad de Madrid pretende aplicar el tributo con efecto retroactivo y cobrando intereses de demora por no haberlo abonado en tiempo y forma. El plazo para exigir el pago es el de cuatro años a contar desde el último día en el que es obligatorio el pago de dicho impuesto (hasta 30 días después de la firma del contrato). Es decir, cuatro años y mes y medio aproximadamente.

Uno de los datos que utilizan los organismos tributarios regionales para localizar a los inquilinos es el de las deducciones autonómicas para el alquiler de una vivienda.

La segunda comprobación que puede realizar Hacienda para asegurarse de que sus sospechas van en la buena dirección es la de los depósitos de las fianzas que realizan los propietarios en los correspondientes organismos autonómicos, como el Instituto de la Vivienda de la Comunidad de Madrid (antiguo IVIMA), donde los caseros están obligados a depositar estos avales.

En última instancia, y tras comprobar los datos de los contribuyentes que posee cada autonomía, otro cauce que más puede ayudar al fisco a detectar alquileres que tienen pendiente el pago del ITP es la propia declaración de la renta.